全干货！国内CCRC关键建设指标分析（第3-2期）

 引 言 

 

在上期中，我们对样本项目的自护比进行了多维度的数据分析，并总结了一些影响CCRC自护比的重点因素。本期我们将尝试分析影响自理居住产品户型配比的重点因素。

本系列文章各期内容预计如下：

 

第1期《项目宏观特性及一级业态配置分析》；

第2期《养老区业态配置分析 之 配套类》；

第3期《养老区业态配置分析 之 居住类》：

　　第3-1期《养老区业态配置分析 之 居住类 自护比》；

　　第3-2期《养老区业态配置分析之居住类自理户型配比》（本期）；

　　第3-3期《养老区业态配置分析之居住类护理户型配比》；

第4期《各类人均套均配置指标分析》；

第5期《回顾与总结》；

 

 

 1. 自理户型配比的总体情况 

 

全部样本项目中，自理生活区的户型总体配比如图。本次调研的项目基本没有三居以上的自理户型，三居户型占比很少。开间、一居、两居户型的比例大致为3：4：3。

 

 

思考与分析

 

■ 随着市场整体消费水平及老人对生活品质要求的提升，自理客户更喜欢能够延续原有生活品质和具备丰富场景可能的居住产品，而不是一味“图便宜”。

 

CCRC自理户型设计逐渐由以前的酒店式标间户型（“火柴盒户型”），慢慢开始向 “多居室、全功能、活场景、高体验” 的方向发展。

 

■ 目前国内CCRC自理户型呈现比较严重的同质化，天南海北、高中低端项目的户型大致雷同，鲜有具备突破性差异的创新产品出现。究其原因：

 

一是开发与设计者惯性思维重，缺乏房地产住宅开发市场那样的创新动力；

 

二是只重“硬件适老化”设计的堆砌，缺乏对老人生活模式和场景需求的深入探讨；

 

三是部分养老设计规范和标准束缚了户型设计的发挥空间。

 

对规划设计的启示

 

■ 麻雀虽小，五脏俱全：“家可以不大，但要像家”。

 

自理户型要能够延续老人原有的生活习惯，并创造更丰富的场景，同时也要控制户型面积和总价。设计需要通过建筑空间尺度、室内家居设置、智能化系统等手段，尽量将丰富的生活功能和灵活的使用场景融入到有限的空间内。

 

■ 多样性和创新性：

 

在维拓康养项目户型库约400个户型中随意截取大陆和欧美澳、日韩等地区的户型示例，可以直观感受到国内项目在楼栋平面形态和户型格局上还是相对拘谨雷同一些的。

 

 

▲ 部分大陆地区户型截图

 

 

▲ 部分欧美澳地区户型截图

 

而检索户型特性标签，会发现欧美澳以及一部分日韩高端项目的自理户型具有更多的超脱于基础功能或“硬件适老化”设计之外的特性。这些更偏向生活场景营造的设计，值得我们继续深入研究和本土化实践，以应对不同地区、不同生活习惯或背景的老年人需求。

 

 

▲ 维拓康养户型库 自理户型特性标签云

 

■ 生活个性：

 

虽然国内CCRC品牌间在装饰陈设上有一定的差异化，但在品牌内部或项目内提供差异化设计的项目并不多，标准化的采购和运维需求导致了社区内千人一面的居住氛围。设计可以在标准化与个性化之间寻求平衡，在户内提供一个区域、一个房间，哪怕是一个角落的设计留白，为入住老人个性化装饰自己的居所提供可能。

 

■ 真假灵活性：

 

为了应对市场变化的不确定性，设计团队往往被要求进行所谓的“灵活性”设计。例如一居户型合并为两居户型，甚至是自理户型拆分为护理标间等。这种诉求虽可理解，但很难靠传统的手段实现真正可操作的解决方案。设计往往停留在图面的想象和理论，未来老人入住后其实很难在不影响老人生活的情况下进行改造。

 

设计要考虑跳出传统技术手段，利用装配式建筑和装修、无线点位、可移动设施、智能化设备以及适度的预留预埋等方式去实现。否则单靠传统的土建营造方法只能是“自嗨的伪灵活设计”。

 

 

 2. 自理户型配比在不同属性开发企业中的表现 

 

本次调研的10个样本项目中，2个险资项目和8个房地产企业项目分别的平均户配如图。

 

思考与分析

非险资项目则以一居和二居户型为主，并有少量三居户型。险资项目以开间户型为主，且占比远多于非险资项目。（险资项目样本有限，结论仅供参考。）

 

■ 自理户配合不同项目各自的定位有关，另外也和双方项目的销售模式不同有关。险资项目“跨时间和空间销售”和高超售比的特性也推动其户型小型化，以应对未来保险客户的集中行权压力。

 

基于上述险资样本与非险资样本在户配上的明显差异，我们选取8个非险资项目在城市级别、项目区位及设计开发时间等维度上进行归类分析，探讨自理户配的影响因素。

 

 3. 自理户型配比与城市等级、项目区位、设计年代之间的关系 

 

城市等级

 

8个样本项目中1级城市项目3个，2级城市项目2个，3级城市项目3个。

 

 

没有发现样本的自护比与其所在城市等级之间有明显的关联性。

 

项目区位

 

思考与分析

 

由图可见，从市区到近郊再到远郊的项目，其两居和三居户型的占比逐渐增大。同时开间户型的占比也在逐渐增大。两端户型占比同时提升，居于中间的一居户型的占比就被逐步挤压缩小。

 

■ 客户看重的是区位、服务和居住三要素的综合品质。品牌、服务水平相当的情况下，离市区较远的项目采用功能更完善、居住体验更好的户型比较容易取得综合产品力的平衡。这可能也是区位越远，两居和三居户型越多的原因之一。

 

■ 销售运营看重总户数、总价和去化率。为了提升户数基数并控制户型总价，从而保障去化率，大户型多的项目也同时在提升开间户型占比。

 

设计年代

 

 

思考与分析

 

由图可见，有比较明显趋势的是近年来项目中的一居户型占比逐年提升。

 

■ 从维拓康养近年来设计的项目经验看，市场在逐步淘汰开间式自理户型。主要因素在于开间式户型过于局促，难以实现好的居住品质和“家”的生活氛围。

 

■ 以一居户型为例，我们可以在一居的基础上进行更多创新设计，一居半、小横厅、活力双拼等户型在有效控制户型面积和总价的情况下，可以适应更丰富的居住场景，使产品力和性价比得到质的飞跃。

 

▲  “一居半”  维拓康养设计案例

 

▲ “小横厅”  维拓康养设计案例

 

 

▲ “活力双拼”  维拓康养设计案例

 

相信随着时间的推移和设计的创新，未来会出现更多真正符合新时期老人生活需求的居住产品。

 

小 结

 

综合以上数据分析，非险资样本项目中的自理户配除了在不同开发企业中有所不同外，与项目所处城市区域以及开发时间等有一定关联。

 

■ 空间维度：项目离城区越远，开间、二居、三居的占比越大，而一居户型的占比越小，呈两端增，中间减的趋势；

 

■ 时间维度：一居户型的占比在逐年提升。

 

 

这种规划设计的趋势在一定程度上体现了政策市场导向下，开发者项目效益诉求与消费者消费倾向之间的双向选择。也体现了新一代老年人对生活品质的追求和个性化的居住需求。

 

 

 下期预告 

 

下期我们将重点讨论CCRC护理户型的配比和设计趋势：

 

1. 护理套型种类配比的基本概况；

 

2. 影响护理套型配比的因素分析；

 

敬请期待！