全干货！国内CCRC关键建设指标分析（第2期）

 引 言 

 

在上一期《项目宏观特性及一级业态配置分析》中，我们对10个样本项目的宏观特征和三大一级业态配置指标进行了分析。本期我们探讨CCRC一级业态中最核心的部分——C.养老区的各分项标。首先再次强调本次调研的数据统计口径，便于大家统一频道：

 

上图红色部分是本期重点探讨的版块，主要内容为：

■ 三个二级指标：养老区中的集中配套功能、行政后勤功能、居住功能等的配置。

■ 四个三级指标：集中配套功能中的餐饮功能、厨房功能、文娱功能和护理专用医疗康复功能的配置。

 

本系列文章各期内容预计如下：

第1期《项目宏观特性及一级业态配置分析》；

第2期《养老区业态配置分析 之 配套类》（本期）；

第3期《养老区业态配置分析 之 居住类》；

第4期《各类人均套均配置指标分析》；

第5期《回顾与总结》；

 

下面我们进入本期正题。

C.养老区分为C1.自理区和C2.护理区两个部分，二者在老人状态、服务内容等方面都有明显差异。一般情况下二者相对独立分区、自成体系，所以我们对自理区和护理区分别展开数据分析。

 

 1. C1.自理区 各主要二级功能指标的配置 

 

自理区包括C1-P.集中配套、C1-X.行政后勤、C1-J.居住功能等3个二级功能，下图为全部10个样本项目分别的二级功能建筑面积占比：

 

可见最后的2个险资项目在集中配套、行政后勤功能的建筑面积占比明显比另外8个房地产企业投资的项目高出很多，个异性较强。因此本项分析主要摘取非险资项目的数据。

 

非险资项目 配套：居住 ≈ 1：9

思考与分析

 

■ 非险资样本项目的集中配套平均面积约占自理区平均总建筑面积的7%左右。8个项目个体数据中，最高占比约11%，最低约4%。占比中位数约为9%。

而在2个险资项目中，集中配套占比约为15%~20%，是非险资项目的2倍多。说明险资项目在非销售类业态的建设投入明显大于地产企业项目。

■ 非险资项目中，后勤辅助功能近乎于0，而险资项目达到了6%的面积占比。我们认为除了非险资项目更追求“指标坪效”的主动因素外，还有缺乏对运营架构和人员规模规划经验的被动因素。随着国内养老服务业的发展，应该越来越注重员工的工作环境和心态，适度提升行政后勤功能面积和空间品质，才能使员工为老人提供更好的服务。

■ 过大的集中配套会导致空间的浪费、动线的冗余庞杂和建设成本的显著增加；过小会造成使用紧张和品质降低。合理的指标分配需要从建设维护成本、服务效率乃至营销效果等方面综合考虑。

 

 2. 自理区 C1-P.集中配套 与 居住功能面积或人数 的关系 

 

8个非险资项目的个体数据中，自理区C1-J.居住功能的建筑面积在2.8~13.5万㎡之间，平均约6.4万㎡；规划居住人数约在600~2700人之间，平均为1200人左右。

集中配套的大小一定程度上体现了服务容量，且与被服务人数有关。为了考察集中配套与居住功能之间是否存在一定关联规律，我们对8个非险资项目的集中配套随居住功能面积或人数的变化进行了排序统计：

 

思考与分析

 

■ 以自理区居住功能的面积为观察维度：

居住功能面积在5万㎡以内的项目，大部分项目集中配套的面积大约在3000~5000㎡左右。

居住功能面积在5~15万㎡的项目，大部分项目集中配套的面积大约在5000~8000㎡左右。

■ 以自理区居住功能的人数为观察维度：

总人数在500~1000人的项目，大部分项目集中配套面积大约在3000㎡~5000㎡左右。

总人数在1000~1500人的项目，大部分项目集中配套面积大约在5000㎡~8000㎡左右。

■ 总体趋势：

随着居住功能面积和居住人口的增加，集中配套的面积总体呈递增趋势，占比呈递减趋势。

自理区居住功能总面积超过15万㎡或人数超过1500人的超大项目样本量少，无法观测趋势。但从有限的数据看，集中配套功能的面积并未增加。

 

对规划设计的启示

 

■ 有趋势，但非线性：

自理区集中配套面积与居住功能规模之间有一定的关联趋势，但并非简单的线性比例，而主要取决于业态种类和设计手法，而且并非越大越好。

例如：一些项目中设置了多功能厅、宴会厅、游泳池等大空间功能，提升了配套丰富度，但也相对提高了单人配套面积。而这些功能在使用人数和频次上较其他功能低，降低了单平米配套的利用效率。反之，集中配套面积较小的项目通过多功能复用的灵活空间设计，也可以做到麻雀虽小，五脏俱全。

因此，集中配套的面积和占比并非评判项目品质的本质，对集中配套的业态定位和设计手法才是关键，符合自理老人的多元化需求并能解决服务的离散性的配置就是好配置。

■ 底线和上限：

自理区集中配套的面积可能存在相对合理的底线和上限值。500至1500名自理老人居住的自理生活区中，可供参考的集中配套面积区间是3000㎡至8000㎡。这在某种程度上也印证了集中配套存在服务容量的底线和投入成本的上限。

设计规模低于底线会导致基本服务缺失，而突破上限会造成建设运维成本过高，在项目“可售比”方面也会带来比较明显的运营负担。

■ 复用、集约、灵活、开放：

为了在满足服务内容和容量的同时，有效控制集中配套规模，建筑设计可以采用几点措施：

◎ 将无特殊间形式、装修和管理要求的空间适度合并，以控制集中配套的建设规模。

◎ 将近似功能就近分区布局，节约水平和垂直动线以及背客区辅助功能等公区面积。

◎ 充分研判大空间功能的必要性，提高大空间功能设计可分可合的灵活性和通用性。

◎ 在满足管理的前提下，将部分功能向城市开放，扩大经营可能性，降低运营难度。
 

 

 3. 自理区 C1-P.集中配套中各主要三级功能指标的配置 

 

自理区集中配套包括C1-P-C.餐饮、C1-P-K.厨房、C1-P-Q.文娱等三级功能，全部10个样本项目的平均建筑面积和配置比例关系如下：

 

餐厨 : 文娱 ≈ 3 : 7

思考与分析

 

■ 自理区C1-P-C.餐饮功能的平均建筑面积约1300㎡，在C1-P中的占比约20%左右。再加上占比约10%的厨房功能，餐厨功能是自理区集中配套中占比最高、面积最大的单一业态。

■ 自理区C1-P-Q.文娱配套是CCRC中建设投入最大的“非销售类”空间。当前我国CCRC项目同质化倾向明显，居住产品户型雷同，其他基础配套设施设计标准化强。因此，如何在有限的面积投入中，通过合理的业态定位和空间设计，组合出高品质的个性化服务是开发和设计的重点，也是新入市项目差异化竞争的关键。

 

对规划设计的启示：

 

■ C1-P-C.餐饮功能：

◎ 面积的估算：

某种程度上讲，CCRC自理区集中配套的各种功能中，餐饮是少数可以通过额定计算方法来估算所需面积的功能之一，一般餐厅的使用面积估算公式为：

餐厅总使用面积 = 自理区规划居住人数 × 就餐率 ÷ 翻台次数 × 单座使用面积

公式中各参数的取值并不唯一，依照维拓经验的取值范围如下：

▪ 就餐率：一般为75%~85%。

在实际运营中，部分自理老年人选择在居室做一些简餐或者在餐厅取餐后带回居室吃。加上入住率波动等因素，不需要考虑全部规划人数均在公共餐厅就餐的情况。

▪ 翻台次数：一般为1.5~2。

由于老年人的就餐时间相对比较集中，就餐速度慢，所以翻台率一般不会太高。从一些项目的运营实践看，老人喜欢提前扎堆排队等待餐厅开放，预估过高的翻台次数也不利于缓解这一现象，同时会造成过长的等待时间。

▪ 单座使用面积：一般为2.5~3.5㎡/座。

考虑老年人使用助步器、拐杖甚至轮椅的情况比较普遍，餐厅不能过于拥挤狭窄，所以单座面积应较普通餐厅适当放大。

 

 

我们将以上参数区间值代入到10个样本项目中，与项目实际设计指标比对，大部分项目实际配置指标均在公式估算的最小和最大值区间范围内。（注：各样本项目数据统计口径为餐厅的建筑面积，而公式估算口径为使用面积。但考虑各项目餐厅功能较为集中，餐厅范围内的交通等公共空间实际占比较少，在此处其建筑面积可基本视同使用面积。）

◎ 多样性、可选择性：

CCRC中的自理老年人需要更自由的就餐形式和更丰富的餐饮口味，因此设置自助餐厅、零点餐厅、风味餐厅、茶饮休闲餐厅等不同就餐形式、口味、开放时间的餐饮空间是非常必要的，也是生活品质和自由选择生活方式的体现。

多个不同形式的餐厅组合设置可能会增加餐饮功能的总面积，也对厨房的加工、备餐送餐提出了更高的要求。
■ C1-P-K.厨房功能：

◎ 面积配置：

厨房面积与餐饮面积的对应关系，在很多文献中都有讨论，且目前由于厨房技术的变化和不同形式、菜品的餐厅对厨房的要求不同，项目特异性较高，在此不做过多讨论。

◎ 位置选择：

厨房所在的位置直接影响了供餐效率，对用地规模较大的CCRC项目，往往采用主服务中心和分中心的配套设施布局手法，设置一处中央厨房和几处具备简单加工备餐的分厨房的设计手段也比较普遍。

■ C1-P-Q.文娱功能：

文娱功能的多样性导致设计难以寻找固定的面积分配规律和明确的估算公式，需要探索一些有效的方法论和设计工具去解决个案问题。

◎ 两种方法陷阱：

在缺乏大量实际运营和循证经验的情况下，投资人或设计方往往陷入到两种决策模式的陷阱。

▪ 一是纯拍脑袋：设计任务定不准，设计过程反复修改。最终还是不得不靠拍脑袋决策，或因设计时间即将耗尽而草草收场。

▪ 二是人云亦云：“某某项目是这样，所以我们也应该这样”。在不清楚对标项目决策具体过程并验证实际运营效果的情况下，照猫画虎往往最终东施效颦。

◎ 一种解题尝试：

为了尽量化解上述问题，我们在设计实践中结合“建筑策划”的理论，根据“服务容量”的逻辑，将运营、服务、成本、营销、设计纳入同一可量化平台进行讨论，对自理区集中配套业态和规模的决策方式进行了一些方法论层面的优化探索。

例如服务时长的供需平衡测算法：

 

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在这种方法下，我们在项目的定位阶段、概念设计阶段至方案深化阶段，都能够始终以最根本的“服务容量”为决策依据，而不是单纯以建筑设计的面积和经验为参照进行决策。

而且能够将服务内容、服务形式、服务时长等与空间形式、空间规模、空间开放时间等取得关联，将运营、服务、成本、营销的软件诉求具体化、数量化地体现在硬件设计中，较大程度地避免“拍脑袋、凭经验”的方法陷阱。

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以上是C1.自理区各二级、三级建设指标的一些分析。自理区是CCRC中个性化最强的区域，也是最难以取得普适规律的部分，设计需要掌握一定的思维方法论和循证工具，而不是简单照搬照抄。

而C2.护理区在CCRC中相对独立，国内护理机构运营的基础理论相对扎实，各方意见比较统一，监管层面的各类评级、管理规定比较明确，特别是照护单元本身，目前也有大量比较权威的文献资料可供参考。因此本文就照护单元内的微观具体问题不再赘述，只分析总结一些宏观和中观数据，并谈一些思考。

 

 4. C2.护理区  各主要二级功能指标的配置 

 

护理区包括C2-P.集中配套、C2-X.行政后勤、C2-J.居住功能等3个二级功能，全部10个样本项目的平均建筑面积和配置比例关系如下：

配套 : 居住 ≈ 2 : 8

 

思考与分析

 

■ 居住功能（含照料单元内的本照料单元服务辅助功能、公共活动厅、餐厅等）约占护理区总建筑面积的80%左右。

■ 集中配套及行政办公功能约占护理区总建筑面积的20%左右。

■ 护理区的主要服务是在照料单元内完成的，照料单元之外的集中公共配套设施占比比自理区集中配套的占比（约10%）更大的主要原因是护理区人均居住类面积较小，以及护理区集中配套中包含了一部分专用康复治疗功能。

 

 

 5. 护理区 C2-P.集中配套中各主要三级功能指标的配置 

 

护理区集中配套包括C2-P-C.餐饮、C2-P-K.厨房、C2-P-Q.文娱、C2-P-Z等三级功能，全部10个样本项目的平均建筑面积和配置比例关系如下：

 

餐厨 : 文娱 : 医康 ≈ 3 : 5 : 2
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思考与分析

 

■ C2-P-C.餐饮和C2-P-K.厨房约占C2-P建筑面积的30%；

■ C2-P-Q.文娱约占C2-P建筑面积的50%；

■ C2-P-Z.康复治疗约占C2-P建筑面积的20%（C2-P-Z为专供C2区使用的内部康复医疗功能）；

对规划设计的启示：

 

■ 合理压缩集中餐饮和文娱空间：

护理区日常餐饮大部分是依靠送餐到照料单元内公共餐厅或老人床位完成的。护理区集中文娱功能承担了一部分行为能力相对较好的老人到照料单元外活动，但实际使用率和看护效率也较低。

这两部分在样本项目中的平均配建面积达到约1700㎡，占比约75%，可能会造成建设成本和实际使用的浪费。

对这两部分的面积和尺度有较大需求的是全护理区节日庆典、集中活动或员工培训等聚集性活动，设计应在此需求上限下，尽量采用灵活设计并缩减规模。

■ 康复治疗功能的布置模式：

目前较常规的布置模式是把内部康复治疗功能集中布置在机构的首二层，这样方便管理，但需要老人和护理人员频繁上下楼，其康复治疗效果也会减弱。

如果条件允许，可以将这类功能分散布置于各照料单元内，以提高老人的使用频次，降低护理人员的看护强度。如果康复治疗功能集中布置在首层，应与室外康复功能场地有良好的互动关系，以提升康复治疗效果。（有关此方面的论证，可参考阅读清华大学周燕珉老师工作室的文章：《建筑空间对老年患者康复治疗效果的影响与作用》2018.05.22发表）

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 下期预告 

 

本期主要探讨了C1.自理区、C2.护理区中各二级、三级指标之间的关系，以及集中配套等各类公共配套的建筑面积及占比。下期我们将重点讨论：

1.C.养老区中自理和护理规划户数、床位数的关系；

2.C1.自理区和C2.护理区中各类居住户型的配置；

敬请期待！