全干货！国内CCRC关键建设指标分析（第1期）

 前 言 

一个想法

 

CCRC作为舶来品，经历近二十年的本土化洗礼，不停地“教育”市场，同时也在被市场“教育”，已从最早的一味生搬硬套，逐渐回归到产品和服务逻辑，并进入深刻探讨盈利模式的准成熟阶段。

 

 

CCRC项目开发往往面临着产品定位、业态设置、规模配比等与服务和建筑设计相关的问题。随着既有项目运营时间和经验的逐步积累，一些客观数据可以作为开发者和设计者进一步提升认知的参考，来辅助软件服务和硬件规划的设计。

目前较系统和详细的数据总结不多，实操时往往难以找到比较准确的抓手。作为设计者，我们试图通过实际项目数据的调研和分析来解决这一问题。

 

一群伙伴

 

目前国内已有的数据资料往往并非直接出自设计团队的一手资料，加之统计口径各异，造成了数据失真和结论偏差的情况。

维拓设计作为北京工程勘察设计协会康养产业分会的会长单位，有幸邀请了十家北京市从事康养设计的业内同行，于2021年对各自参与设计的项目进行了集中数据统计工作，并从中遴选了10个近年设计开发的中大型CCRC类项目。由维拓设计负责数据整理和分析解读，形成了一些初步的分析结果。

我们将这些成果与分会伙伴们共享的同时，也希望将其与全社会分享，更广泛地促进对CCRC产品的认知提升和设计发展。

参与调研的分会理事单位名单，和部分理事代表合影。

 

 

北京维拓时代建筑设计股份有限公司

中国建筑设计研究院有限公司

北京天华北方建筑设计有限公司

北京中合现代工程设计有限公司

北京天鸿圆方建筑设计有限公司

北京市建筑设计研究院有限公司

物境建筑设计事务所（北京）有限公司

华通设计顾问工程有限公司

北京市住宅建筑设计研究院有限公司

九源(北京)国际建筑顾问有限公司

在此，特别感谢各位伙伴的开放无私和鼎力支持！

 

法无定法

 

本次调研数据均为各设计团队真实设计案例，数据相对准确真实。但也需要辩证看待，其主要原因是：

1.数据仅是结果，其决策因素各异，难以全部逆向溯源；

2.由于地域、企业特性等各类主客观因素，设计结果具有特异性；

3.统计的样本量有限，难以从大数据角度推导所谓“真理”。

所以我们应该本着辩证参考的原则去应用这些数据，避免“套娃思维”，重思维方法，轻数字结果。“中国CCRC的开发运营和规划设计，尚不存在一种超脱时间和空间的所谓定式”。

尽管如此，因为调研项目大多是比较典型的品牌中大型CCRC落地项目，调研分析结果还是具有较高的参考价值，从分析中可以寻得一些CCRC建设开发的基本走向。

本系列文章除展示结果外，更主要的是会结合数据做延展性的思维方法探讨，梳理一些影响建筑设计的重要因素和应对方法。

希望大家多提宝贵意见！

由于内容信息量很大，所以我们将分几期向大家展示统计结果和相关思考。

预计如下：

第1期《项目宏观特性及一级业态配置分析》（本期）；

第2期《养老区业态配置分析 之 配套类》；

第3期《养老区业态配置分析 之 居住类》；

第4期《各类人均套均配置指标分析》；

第5期《回顾与总结》；

下面我们进入正题：

本次调研最终遴选10个中大型CCRC项目作为样本数据，本期探讨样本项目的宏观概况和一级业态群指标。

 对样本项目的宏观概况解读 

1. 设计年代和投资主体

 

 

思考与分析

■ 房地产企业近年主营业务困难，养老作为其转型、拓赛道业务，能否坚持发展，除了看企业决心和定力外，还要看之前投入项目的实际运营效益，以及市场、政策的进一步走向。

■ 国央企是当下养老产业热门投资人之一，但其基本在普惠、培疗机构改革的赛道上发力，对高端养老或中大规模CCRC产品较少涉及。

■ 保险公司由于其金融属性的加持和在资源整合、行业穿透、获客渠道等方面均有明显优势，依然是当下和未来中大型CCRC项目的主要投资者。

 

 对规划设计的启示 

 

■ 差异化：

 

不同投资人的背景代表了不同的投资目标和实现手段，项目开发和设计逻辑也不同。例如险资企业开发的项目是“看未来”的项目，需要在时间维度上更长久的适应性，而地产企业开发的项目是“看当下”的项目，更迫切地需要解决入住率和效益实现问题。规划设计要根据投资人属性的不同，合理细致地安排各类业态功能和居住产品。

 

■ 针对性：

保单制、会员制、押金月费制、趸交租金等不同销售模式也会影响设计策略。保单制需要更关注已有保单客户的未来需求和入住空窗期问题；会员制需要在一定程度上满足“超售”带来的服务容量问题；押金月费制需要严格控制床位坪效；而趸交租金制需要控制套内面积和支付天花板等等。产品设计的选择和配置，都需要充分考虑。

 

2. 土地性质

 

本次调研项目的用地性质包含了住宅用地、商业用地、养老用地以及混合用地等。用地性质种类多样，具体如下图：

 

思考与分析

 

■ 以自持为主的CCRC项目，获取土地的地性不同会导致后续销售模式、政策支持补贴、设计技术标准、审批路径和难度，乃至建造和运营固定成本的不同。企业需根据自身特点、当地政策环境和运营诉求，审慎选择。

对规划设计的启示

■ 综合性：

规划设计需要综合考虑政策规范、审批流程、建设成本、运营监管多方面的平衡，准确地定义建筑性质，以达到项目安全落地、可持续运营的目的。

■ 前置性：

设计初期应针对项目的不同审批路径和相应的技术、成本代价做较完备的考虑。

 

 

图为维拓康养针对特殊地性项目对审批流程、规范适用性分析的《项目审批路径策划》案例

一般来说，A类用地在项目审批备案、日常监管中最为稳妥，但对于建筑设计的规范要求也最严格，建设成本会有所提高，而功能空间的灵活性和创新也会受到一定的限制；而其他非养老性质的土地，可以相对灵活地定义建筑性质，规范执行尺度较宽，但也面临着各类审批备案门槛和监管风险。因此，综合全面的平衡考虑是规划设计的前提条件和基础工作之一。

 

3. 总体规模

 

调研案例的各自总建筑面积大多在5万㎡/500床以上，平均规模约12万㎡，均包含：

A.机动车车库及全区基础站房区；

B.独立医疗区；

C.养老区；

这三大业态群，各调研项目三大业态群配置规模如下表：

思考与分析

 

■ CCRC项目均具有一定的面积规模，以支撑基本的全程持续照护能力。一般认为CCRC最小体量宜为5万㎡左右。

■ 近年来在城市核心区利用存量建筑或土地建设的“城心型”CCRC项目，基本以集约式“大机构”形态出现。从收住人群和服务内容上，也属于CCRC概念范畴，但由于各种限制，规模相对偏小。

 

■ 至于CCRC是否有建筑和服务规模的上限，尚难定论。这类超大规模的CCRC是否能够可持续运营，是否需要划分运营单元，都依赖于实际项目的满住和对运营效果的长期观察。

 

对规划设计的启示

■ 空间维度：

目前国内一些大型CCRC项目规模已超过30万㎡，甚至达到40万㎡以上。如此量级的CCRC带来了新的课题：如服务半径过大造成的运营效率和使用感受的双重降低，又如在分期开发策略下如何平衡配置各分区、各开发阶段所需业态内容和规模等。

■ 时间维度：

规划设计要既能够满足运营初期的使用需求，又能灵活地适应未来20年甚至更长久运营期的需求变化。过于死板的功能定义和唯一化的空间动线解决方案都是在给未来埋雷。

4. 地理区位

调研案例基本位于国内一线城市或二线省会城市，项目区位基本在城市的近郊，属于城市1至2小时生活圈内：

 

思考与分析

■ 一二线城市核心区已无地可供或地价奇高，体量适合的增量土地稀缺，是多数项目选择郊区的被动因素之一。而对优质自然环境的追求也是开发企业选择近远郊土地的主动因素之一。

■ 同时，项目周边基础资源除了自然环境和交通因素外，就近医疗和教育科研资源也是重要的选址依据。

■ 在平衡地价因素和资源因素的过程中，如果既有的医疗、生活配套条件不足，就需要在社区内部配建完善的配套设施，来解决基础问题。

对规划设计的启示

■ 非线性：

规划设计需要在前期充分探讨服务配套的规模和服务容量。需要注意的是，各业态功能的配置规模和比例，与项目总体服务规模之间，并非线性的增减关系，切忌“等比放大或缩小”的简单思维。

■ 容量思维：

由于每个项目设置的服务功能不同，服务配套的总体配置指标也不能等比参照，而是需要寻找更符合运营逻辑的估算方法，以满足服务容量的底层逻辑，而不是单纯依靠建筑面积规模的表层现象来判断配套设施的多与少。

 

 

上图为维拓设计研发的在项目设计初期用于估算配套服务设施规模的运算模型。通过将服务容量与服务内容、功能空间、配置规模挂钩，在同一种思考和对话平台上与营销、运营、服务、成本、设计等部门，共同探讨项目配套设施的规模问题。避免传统“拍脑袋，凭经验”的决策方式。

前面是对调研项目宏观层面的一些分析。

下面，我们进入各级各类指标的分析与探讨。

在此之前，必须首先澄清本次调研的数据统计口径。

 

 调频：数据统计口径的统一 

 

我们在与业主或设计同行们讨论CCRC的业态配比时，往往遇到大家由于统计口径不一致而导致的“鸡同鸭讲”，效率和准确性极差。因此，本次调研分析工作首先对数据统计口径进行了严格统一，创造对话和理解基础。

首先，我们将一个CCRC项目拆分成三大一级业态群，即：

A. 机动车停车和集中站房区（含地上地下停车库）

B. 独立医疗区（含地上地下医疗用房）

C. 养老区（含地上地下养老服务用房）

在此基础上，对较关键的C.养老区的业态进一步细分，建立CCRC项目指标数据的总体架构，如下图：

图片
此种统计方式的优势在于：
■ 数据全覆盖，包含了CCRC社区全部建筑面积；

■ 功能全覆盖，包含了CCRC社区内的全部业态功能；

■ 各业态统计口径互不交叉，明确且不易混淆；

■ 可进一步细分次级数据，形成可延伸的组织形式。

 关键指标分析：三大业态群配置 

1. 三大业态群的平均建筑规模和配比关系

10个样本项目 三大业态群的平均配比关系如下图：

 

思考与分析

3个一级指标在单项目中的建筑面积占比如下图：

 

■ 将观察维度放大到单独项目中进行横向对比时，可以看到三大业态群的一级指标占比是比较离散的，C.养老区最高占比约80%，最低占比约55%。这与投资人对经营模式和医疗业态的选择息息相关，也与地方规范对机动车及站房配置、人防配建面积等的不同要求和执行尺度有关，内因非常复杂。

■ 但可以肯定的是，作为CCRC核心营利模块的C.养老区，其占比越低营利难度越大，前期建设的成本投入带给后期运营的包袱越沉重，这就是所谓的“土地利用效率”或“宏观坪效”的表现。后续我们会专门分析这个“赢在起跑线上”的问题。

由于医疗业态在CCRC中往往是兼具内外双向服务和经营的独立业态，为了使逻辑更清晰，我们先来看一下B.医疗业态群。

2. 关于 B.医疗业态 的配置指标

 

独立医疗区的规模和等级主要受项目整体需求定位以及周边医疗条件的影响，与项目自身总体规模、土地性质等并无强线性关系。这也反映了不同项目对医疗业态设置的不同思考和需求。

各样本项目B.独立医疗区在总规模中的占比

注：横轴为项目总建筑面积规模（万㎡）

▲B.独立医疗区在A+B+C中的占比

▲B.独立医疗区在B+C中的占比

 

思考与分析

 

■ 从调研项目来看，总规模超过10万㎡的项目，医疗业态的规模和等级都有较明显提高，说明大型CCRC项目需要保证一定的医疗服务容量。同时，居住人口基数的提升也能在一定程度上反哺医疗业态的运营。

■ 调研项目的独立医疗业态面积占比主要集中在5%到10%之间。最大规模项目为独立设置的一所近400床的高等级医院。而独立医疗功能占比较低的项目，基本出现在总体规模较小，且周边存在可利用的外部医疗设施的项目中。

■ 除去医疗规模最大的项目和基本无医疗业态的项目后，剩余项目的医疗建筑规模约在0.5万㎡至1.5万㎡之间，中位数约为0.8万㎡。从规模中位数上看，近似于一个二级专科医院的规模。

■ 医疗业态前期投资大，后期运营对人、财、物的要求更高，且较难产生收益。但对CCRC社区的整体品质和客户体验来说，又具有不可替代的提升作用。 

■ 样本项目结果的形成原因复杂，包含很多客观和主观因素，我们无法尽述或揣测，但可以罗列其中的一些关键因素，作为思考重点：

 

□ 用地性质和获取土地条件；

□ 当地政府政策导向和要求；

□ 地方区域医疗规划和审批；

□ 周边医疗资源的丰富程度；

□ 投资人行业背景和医疗资源整合能力；

□ 是否独立对外经营，是否有外部上游转介资源支撑；

□ 项目目标客群的年龄和实际医疗需求；

□ 医保覆盖范围与医疗设施等级的关系；

□ 科室特色和地方病、老年病特点呼应；

□ 成本！成本！成本！

同时还要考虑到医疗业态在营销层面的市场和品牌背书能力。但客户往往是“功能越多越好，越高级越好”，实际使用却鲜有需求，特别是付费服务！

对规划设计的启示

■ 控制规模：
医疗业态的规模，在满足监管、评级和使用需求的情况下，建议尽量控制建设规模。养老社区的医疗解决的是“看小病、拿小药”的日常健管问题，日常医保可覆盖是核心。

 

■ 可分可合：
可对外独立经营的医疗功能与养老区之间的分区选址关系，以及部分共享功能的动线设置需要可分可合，便于管理，特别是防疫和感控设计。分合之间往往矛盾重重，不仅是空间方面，机电系统、空气系统等更是考虑重点。

■ 内外有别：
不同医疗需求的使用者，对医疗空间的环境氛围、设备设施要求各有侧重。养老社区中更强调就诊的舒适性，而对外经营部分更强调技术性和效率性。

 

3. 关于C.养老区业态群的配置指标关和土地利用效率

 

10个调研项目中，C.养老区与A.机动车停车库和集中站房区两大业态群的比例关系如下图：

 

 

思考与分析

■ 除去独立医疗区后，可以看到非直接经营面积（如机动车库和站房等）的占比决定了CCRC项目可经营部分的多少，这可以类比为传统地产项目中的“可售比”概念。

 

■ 前期可研过程中，根据项目用地规划条件，进行项目的宏观“可售比”分析，可以在项目启动前期对项目进行把脉，避免“事倍功半”。

对规划设计的启示
■ 土地利用效率有很多“不可抗”的外部影响因素，如各地对不同性质用地的机动车停车位配置的规范要求，以及各地人防工程配建面积的多少及用途和等级。

■ 这些外部因素导致了规划设计对运营基础的重大影响。遗憾的是目前各地规划管理部门对养老项目的车位配置大多要求参照医疗、公建等其他性质的项目执行，没有针对性地研究和单独规定，造成了大量建设资源和空间的浪费。

 

4. 关于 A.机动车停车库和集中站房区配置指标

 

10个调研项目的各维度机动车位配建数据：

 

 

思考与分析

调研项目中不同用地性质的项目在套/床均车位数以及百平米配建车位数的情况：

 

 

■ 前文说到，此项占据了CCRC项目中约1/5的面积，且多数位于地下，建设成本高昂，却往往不产生实质收益，也无法明显提高居住品质，甚至可能增加运营管理难度和风险，造成了CCRC项目最大的建设投入浪费。

■ 在调研项目范围内看，F类用地在三个维度上均配建了最多机动车位，而B类用地的项目均配建了较少机动车位。这个结果形成的原因，有待进一步分析，这里只提供数据结论供大家参考。

对规划设计的启示

■ 实际需求：

根据中国老年学和老年医学学会团体标准《养老社区停车空间选址及车位配建指标指南》(T/LXLY 2020)中的研究成果，建议的养老社区停车配比如下表：

 

出自《养老社区停车空间选址及车位配建指标指南》6.2.1条

■ 无奈之举：
对比调研案例可见，大多数CCRC项目中车位配比均远远大于《指南》中推荐的配置指标上限，更需要理解的是《指南》中的停车指标上限已包含了节假日的峰值需求，而非日常需求。

■ 复用节约：
在项目初期，进行机动车车库及全区基础站房的合理策划，是提高项目土地使用率和可售比的重点。设计也要充分考虑空间复合利用以节约面积。例如尽可能的利用人防地库停车、尽可能地面停车（在满足地面合理安全交通，以及景观环境的情况下）、考虑设置机械停车位等“非常手段”等，以避免项目“输在起跑线上”。

 

 下期预告 

 

C.养老区是CCRC的核心业态，是项目提供服务和产生收益的主要载体。不同定位的项目其具体功能内容差异明显，也最为复杂。其中包含了自理区、护理区及下属集中配套区、后勤辅助区等二级、三级业态。它们的规模和配比决定了项目的服务效率和经营效益。

由于内容较多，我们将在后续几期详细解读数据，并做更多延展性的探讨，敬请期待！

第02期主要内容：

探讨C.养老区中，自理生活区和护理生活区之间的关系，以及各类子功能的配置。

1.C1（自理区）和C2（护理区）建设规模和人数间的关系；

2.C-J（居住功能区）、C-P（集中配套区）等的配置规模及比例；

3.C-P（集中配套区）中，C-P-C（餐饮功能区）、C-P-K（厨房区）、C-P-Q（其他面客区功能，如文娱等）之间的配比关系及规模估算方法。