智能化 智赋城市更新 匠造绿色地标

智赋城市更新 匠造绿色地标  凯德・汇新大厦智能化技术实践全解析

Comprehensive Analysis of Intelligent Technology Practices in the in the Capitaland Innov Tower

在城市更新与智慧建筑深度融合的时代浪潮中，存量资产改造已从简单翻新升级为技术重构、体验重塑、价值再造的系统性工程。凯德・汇新大厦作为凯德集团布局北京 CBD 东扩区的标杆项目，经资产焕新、智能升级、绿色再造而来，以LEED 铂金认证、AI 全域赋能、低碳高效运营、人本化办公服务，成为北京存量商业办公改造的典范之作。

▲ 项目西侧实景

一、项目概况

▲ 项目区位图

项目位于朝阳路上慈云寺桥东，总建筑面积约 9.7 万平方米，涵盖近 6 万平方米甲级办公、1.1 万平方米商业配套、2000 平方米奕桥 Bridge + 共享空间及 1250 平方米屋顶花园，定位为花园式智慧办公综合体，服务科技、制造、传媒、金融等多元企业客户。

▲ 项目东南侧实景

本次智能化设计以利旧增效、平台整合、AI 赋能、低碳运维为核心，在保留既有基础设施价值的基础上，重构安防、通行、办公、设备、能源、停车、共享服务等全场景智慧能力，实现安全更主动、管理更高效、体验更无感、能耗更低碳的建设目标，为超大城市核心区老旧楼宇智能化升级提供可复制、可推广的技术路径。

▲ 项目技术重构与智慧重生

二、智能化建设核心定位

项目以 “AI 驱动、平台统一、场景闭环、低碳运维” 为总体定位，确立四大建设目标：

▲ 改造后智能化系统架构

1. 安全防控升级：从被动监控转向AI 主动预判、全域可视、快速处置，构建三道立体安防防线；

2. 办公体验革新：打造无感通行、智能会议、共享工位、数字办公一体化服务，提升租户获得感；

3. 设备能效最优：以楼宇自控 + AI 能源管理实现冷站智能寻优、环境自适应调节、能耗精准计量，支撑 LEED 铂金认证与碳排放降低 25% 目标；

4. 管理效率倍增：通过统一平台、数据互通、移动运维，降低人力成本，提升响应速度与服务品质。

▲ 办公区入口

三、设计核心原则

1. 利旧优先：对通信接入、电梯五方通话、部分桥架管线、建筑设备监控主干等可用系统利旧升级，保护既有投资；

2. 应换尽换：模拟监控全面替换为高清数字 + AI 智能分析，满足现代安防与运营需求；

3. 按需新增：增设无线对讲、客流统计、人行闸机、能源管理、物联网照明等，补齐运营短板；

4. 平台统一：以 AI 智能分析平台为中枢，实现人、车、物、设备、环境全域数据打通与联动。

▲ 奕桥Bridge+共享空间

四、核心智慧系统技术详解与场景落地

PART1：智慧AI安防系统：从 “看得见” 到 “看得懂、防得住”

AI平台智能分析，事前预判、事中处置、事后复盘，全过程可追溯；平台对进入办公楼内的人员、车辆等信息进行自动分析，为管理者提供决策依据可节约大量保安巡查工作量，同时降低处理各类纠纷的响应时间。

▲ 智慧AI安防系统

① 一套平台：态势感知、视频周界、视频巡逻、目标管理、车辆管理等综合管理；多系统联动，如报警、门禁等多系统联动；

② 三类管控：人：人员通行权限管理、目标动向可视、人员行为安全管理；车：车辆通行管理、车辆规范行驶；

物：消防器材、仪器仪表及其他重要设备资产；

▲ 一层大厅与闸机入口

③ 三道防线：第一道防线：大楼出入口及周界；第二道防线：大楼室外公共区域；第三道防线：大楼室内建筑出入通行管控、电梯、走道、安全通道、重要机房等建筑内部场景；

④ 运营价值：保安巡查工作量大幅降低，人力成本优化；纠纷响应时间显著缩短，证据可追溯、可核查；安全事件从 “事后处置” 变为 “事前预防”，安全感与管理公信力双提升。

▲ 项目室内场景效果

PART2：智慧办公环境控制：光、温、风、遮阳自适应协同

① 智能遮阳系统：办公区电动窗帘、外围幕墙遮阳帘统一联动；根据日照角度、室内照度自动调节开合度，减少眩光与太阳辐射，降低空调负荷；

② 温度与新风自动调节：温湿度传感器实时采集数据，AI 算法按季节、天气、人流动态设定温度；空气质量传感器监测 PM2.5、PM10、CO₂浓度，自动调节新风量与净化强度，保持室内空气优质高效；该系统实现“人来舒适、人走节能、无人值守、自动优化”，既提升办公体验，又为大厦碳排放降低 25%提供核心技术支撑。

▲ 智慧AI建筑设备监控系统

PART3：智慧能源 AI 管理系统：多级计量，数据驱动节能

能源管理系统是节能环节的工具平台，提供优质的能源数据，制定完善的节能策略，挖掘建筑设备的节能潜力。系统采用四级能耗模型进行分类分项计量：能耗用户分类、能耗区域分类、能耗分项计量大类、能耗分项计量小类。根据能源管理系统数据分析整理成固定格式的报告， 主要包含能效指标评测结果、能耗数据与客流量、室外温度变化的关系，同比环比变化等内容，并可根据此报告制定节能改造策略。

▲ 智慧能源AI管理系统

PART4：智慧共享办公系统：奕桥 Bridge + 数字化赋能灵活办公

灵活工位、会议室、健身房、休闲区，是社群化办公核心载体。共享办公系统实现预订 — 签到 — 使用 — 结算 — 统计全流程数字化。

▲ 奕桥BRIDGE+GO!

▲ 共享办公空间

① 核心功能

可视化工位图：实时显示空闲、已预约、已占用状态，在线编辑、直观便捷；

智能预订：APP / 小程序预订工位、会议室，生成二维码 / 人脸识别通行；

精细化管理：人体占用传感器实现分钟级使用监测，资源利用率最大化；

智能结算：支持按使用时长计费，后台自动分摊至部门，提升行政效率；

数据报表：多维度统计使用率、高峰时段、成本数据，支撑空间优化。

▲ 智慧AI办公I系统

② 租户价值

低质优价：中小企业低成本使用高品质办公空间；

定制灵活：大型企业灵活应对项目制、临时团队需求；

社群办公：构建开放、互动、高效的社群办公生态。

▲ 共享空中花园

五、改造亮点与技术创新：存量项目智能化升级的破局之道

1. 利旧与新建平衡，控制成本、提升价值

利旧：通信接入、电梯五方通话、部分桥架与管线合理利旧，减少拆除与重复投入；

更新：模拟监控、老旧门禁等无法满足需求的系统彻底重建，一步到位满足未来 5~10 年使用需求；

新增系统聚焦运营痛点：无线对讲、客流统计、能源管理、共享办公，直接提升管理效率与租户体验。

▲ 项目东侧入口

2. AI 全面下沉，从概念到实用落地

AI预警：安防从 “录像” 到 “认知”，实现异常主动预警；

AI提效：设备从 “手动启停” 到 “AI 寻优”，冷站能效最大化；

AI节能：环境从 “固定设定” 到 “自适应调节”，舒适与节能兼得；

AI场景：所有 AI 能力面向运营场景，不做虚功能、不堆噱头技术。

▲ 智慧AI客流统计

3. 平台统一打通，消除信息孤岛

数据互通：以 AI 平台为中枢，打通安防、通行、设备、能源、停车、办公数据；

高效运营：管理人员一屏观全域、一网管全场，工单、告警、状态一目了然；

预留扩展：为后续接入第三方系统、集团平台、智慧运维平台预留标准接口，扩展性强。

4. 低碳与智能深度绑定，支撑 LEED 铂金认证

智能照明、智能遮阳、AI 冷站、能源管理四大约束手段协同；

实时监测、精准计量、持续优化，实现碳排放较传统写字楼降低 25%；

▲ 项目LEED铂金认证

以智能化技术落地 ESG 理念，成为绿色办公标杆。

5. 人本化设计，兼顾便捷与普惠

智慧通行：无感通行、一键场景、移动预约，降低操作成本；

操作简洁：系统界面简洁、流程简单，适配不同年龄、技术水平使用者；

安全与隐私并重：客流只计数不建档，视频严格合规管理。

▲ 项目西北侧实景

六、结束语

凯德・汇新大厦智能化项目，以“技术服务空间、智能赋能运营、低碳创造价值”为初心，在存量资产改造的复杂约束下，通过架构重构、系统升级、AI 赋能、平台统一，将一座传统写字楼打造为LEED 铂金级智慧甲级办公综合体，实现安全、舒适、高效、低碳、人本的多重价值跃升。

未来，随着人工智能、物联网、大数据技术的进一步深化，项目将持续迭代优化，不断提升运营效率、降低能耗成本、升级租户体验，为城市更新注入更强智慧动能，为新时代绿色智慧办公树立更高标准。