维拓建设 老楼加新梯,＂梯＂升幸福感
2024.12.30
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在城市的发展进程中，老旧小区的改造一直是备受关注的焦点。而加装电梯，更是其中一项重要的民生工程。
01 现状与背景 Current situation and Background
① 老年人口逐年增多
数据显示，到2023年底，中国60岁以上老年人人数达到了近三亿，占比超过了整个国家人口的1/5。而老年群体不少居住在老旧小区中，随着年龄增加，老人们体力下降，小区内缺乏电梯的话，爬楼极其不便，尽管这些楼只有5到6层高。
② 电梯为陈旧房产注入新生命力
很多老旧小区建于上世纪，由于年代久远，这些老房子的硬件设施已经跟不上时代的步伐，无法满足现代生活的需求，在租售市场上的竞争力也越来越弱。
有了电梯这个"升值利器"，老房子的身价将会有所提升，由“老破小”晋升为“电梯房”，从而增加房屋的价值，在房地产市场上也会增加很大的流通性。
③ 提升居民生活质量及城市文明形象
老旧小区加装电梯不仅解决了老年人的出行难题，也为残疾人、行动不便者等群体提供了更加便利的居住环境。为老旧小区加装电梯不仅体现了社会公平和包容性原则，让每一个居民都能够享受到城市发展的红利，同时也提升了居民的整体生活质量，增强了城市的吸引力和竞争力。
④ 技术创新推动保障
随着科技的发展和创新，电梯技术也在不断进步和完善。如今，市场上已经出现了多种类型的电梯，如节能电梯、微型电梯等，它们不仅性能更加优越，而且更加安全、便捷。这些技术的应用和推广为老旧小区加装电梯提供了有力的技术支撑和保障。
Difficulties and Challenges
加装电梯对于高楼层的居民确实好处很多，但是对于低楼层的居民来说，特别是首、二层的居民，加装电梯反而影响到他们的生活。以“多元解纷、诉源治理”为指导思想，在党建引领，街道协调，社区沟通，居民共建的方针下，通过扎牢法治底线，引领道德上线，睦邻友好的方式，耐心协调解答首、二层居民困惑，多方解决首、二层居民的合理诉求，方能共同推进项目的落地。
街道社区代表、副总建筑师欧亚杰与低层业主深入交流 ▲
老旧小区加装电梯不仅要考虑加装梯对住宅楼的结构影响、基坑对住宅楼的沉降影响，还要考虑采光以及视线对居民的影响和加装梯后对居民的出行生活的影响。
跟据居民的核心要求，设计充分考虑项目的合理性与落地性，将单元楼加装电梯规划于两户北阳台之间，极致的空间压缩，最大程度的减少了对采光和视线的影响，并将加装梯进深控制在2.4米以内，有效避免了对消防车道的影响。同时电梯主体与住宅楼完全脱开，未发生任何结构关系，电梯基坑基础高于住宅基础，不对住宅基础标高周边进行开挖，极大程度的获得了居民的理解与支持。
阳台间加装电梯部位前后对比 ▲
但是，这些巧妙的特殊设计，却对施工难度增加埋下了深深的伏笔……
首先，电梯基坑施工紧靠出行楼梯间，如何在施工过程中保障居民正常生活出行，减少对居民的影响成为施工重点考虑的问题。项目实施前针对基础方案进行优化，由大面积开挖的天然地基筏板基础调整为灌注桩基础，调整后基础开挖范围仅为电梯有效范围，大大降低对居民出行的影响。
基坑优化范围对比 ▲
实施过程中基础分期施工，始终保持居民出行通道，通过严格控制施工范围的措施，有效减少对小区道路的影响，保证了消防通道和社会车辆的畅通。
5单元基础平面布置图 ▲
施工期间居民出行方案 ▲
其次，加装电梯主体位于两户北阳台之间，怎样减少现场焊接的安全风险和时间、降低对居民生活质量的影响是项目施工需突破的重难点。经各项技术研究，施工最终采用竖向分段焊接、现场拼装的方式，既能减少现场的焊接量与焊接火花，又能降低喷涂污染、压缩工期，项目主体框架分标段于工厂制作，运输至现场后仅用时2天即完成主体框架的拼装与焊接。
再者，现状外部条件是影响老旧小区加装电梯的关键因素，越靠近住宅楼地上地下管线越是繁杂。地下管线的埋深与走向决定了老旧小区加装电梯的成败，诸如地下燃气管线、给排水管线等带压或重力流的，此类管线不可能更改或更改难度大，由此在施工前必须进行精确物探排查。另外基于目前探测技术对于PVC等塑料管的探测仍存在一定局限性，适当的局部开挖以论证管线路由也是必不可少的。
设备管线排查与整改▲
最后，加装电梯主体结构完全嵌合在北侧阳台之间，设计在阳台间垂直方向仅预留3cm施工误差且电梯运行时垂直偏差不大于2cm，同时还需考虑老旧小区主体结构的倾斜，不规则沉降的偏移，各外界因素对施工实施精度带来了巨大考验。项目在各项工序开展前严格遵循三次复尺的原则（即现状复尺、生产复尺、施工复尺），根据复尺尺寸及时调整构配件加工及安装方式，确保电梯顺利运行。
现场尺寸复核 ▲
03 总结与回顾 Summary and Review
自项目启动伊始，深切感受到了政府各级领导以及各部门的关切与大力支持，在区级-街道-社区三级推进机制的加持下，项目得以攻克艰难、层层突破、稳步前行、最终实现运行交付。
回顾整个施工历程，项目始终致力于克服施工场地狭小、减少对居民影响，力争以充分的施工组织计划指导项目推进。从对建筑设计理念的理解、到施工图中技术亮点的实施；从施工过程中的艰苦困难，再到电梯运行时给居民带来的便利，我们共同见证了方案创新、技术创新到交付使用。幸福一村西里15号楼加装电梯不仅是一个改造项目，是时代进步和技术革新的践行者，更是政府惠民工程的见证者与推动者。它以先驱者的身份成为了三里屯地区第一个老旧小区加装电梯项目，不仅对社会效益及居民生活品质有了较大的提升，也必将对未来街区面貌的焕新产生有利的推动。
项目名称：朝阳区幸福一村西里15号楼1、5单元增设电梯项目 建设单位：北京维拓时代建筑设计股份有限公司 设计单位：北京维拓时代建筑设计股份有限公司 施工单位：北京维拓时代建设工程有限公司 建设时间：2024年 项目类型：老旧小区改造 项目地点：北京市朝阳区 撰 文：黄 辉 |
