中国房地产供给侧改革论坛成功举办，维拓设计畅谈联合办公

2016年6月20日，全联房地产商会（CRECC）、清华房地产校友会联合主办的 “服务 ∙ 家” -- 中国房地产供给侧改革论坛暨CRECC双创最佳实践（北京站）推介会”在北京清华科技园隆重召开，会议以“新常态∙新产业 ∙ 新生活”为主题，旨在通过对当前房地产形势及存在问题的探讨，帮助会员企业厘清行业未来发展趋势；同时通过推介房地产双创最佳实践案例，鼓励和支持会员企业积极践行房地产供给侧改革，助推行业健康可持续发展。

无论是全联房地产商会创会会长聂梅生的《供给侧改革与中国房地产的下半场》，当代置业总裁张鹏的《房地产企业需用新思维应对新常态--当代置业的创业生态型企业实践》，还是苏宁金服集团副总裁黄金老的《消费金融助推产业生级--苏宁金服对房地产金融的启示》，三个主题报告从当前国家政策大环境、房地产思维创新、消费金融助力地产生级等角度向与会代表阐述了未来中国地产的整体发展趋势，同时表明一个道理，虽然市场面临众多困境，但信心与创新，每一个行业的努力与携手，中国房地产的未来是挑战与机遇并存，创新与发展共舞的一个时代。用心的坚守，精心的挖掘，创新的思维，跨行业的合作，希望就在不远的前方。

本此供给侧改革论坛上，做为主题对话之一的“创业家”论坛，对中国式“联合办公”了广泛而深刻的对话与交流。维拓设计孙祥恕董事长作为特邀嘉宾与联合办公全行业大咖对话，共话当下中国式联合办公的兴衰容辱和未来的发展蓝图。 

主持嘉宾：
姚长盛 长盛工作室主持人、北京电视台原知名主持人
对话嘉宾：
王宏波 侠客岛（联合办公空间）创始人、CEO    
孙祥恕 全联房地产商会设计专委会CEO、维拓设计董事长
冯玉光 水滴公寓创始人
刘小全 函数公寓创始人 

姚长盛：非常简单，我们问一个问题就结束，现在开始。怎么证明联合办公是个赛道？

王宏波：侠客岛是从2014年开始做联合办公的，当时还不知道什么是联合办公，我本人也不是做地产出生，我们项目的投资人也不是做地产出生，创始人也不是做地产出生，创始人之前是做企业经营，在一些外资公司和合资公司相当于做运营。我们是从一个完全用户的一方在看商业地产，我们看到首先是商业地产很多商场变得门可罗雀，商业地产变化很快，就在想商业地产的未来，同时开发一个更大的市场，就是办公室，办公室不商业地产还要大得多，但是在很多城市也面临着过剩，就在想这些未来会不会也有一些供给侧的变化？从这些变化又在想，是什么导致它的变化的呢？可能是未来企业形态的变化导致未来对办公室的需求会有变化，于是我们就想做一个项目，能够为未来的企业提供办公服务。2014年底我们就做这个项目，这个项目选择在成都起步，因为我们觉得在成都试错的成本比较低，2014年的时候还没有“大众创业.万众创新”，结果第一个项目投入市场的时候，国家就提出“大众创业.万众创新”，我们一不小心，赶上了一个风口。在北京、上海、重庆已经做了4万方的联合办公室。

是不是一个赛道？我个人觉得现在还是刚刚起步，而且有很多力量都在关注这个新的市场，因为办公楼的市场太大了，仅次于住宅，在地产领域是一个巨大的存量市场，很显然这个市场跟现有的需求有错位，而且错位越来越明显，未来的企业需要的是具有场景化的办公需求，需要一站式的简化的轻资产的办公需求，这个市场显然很大。但是不是风口？时间还很短，才一年多，只能说我们在不断的尝试。

姚长盛：我暂且把孙总纳入联合办公这一块，联合办公有两大奇迹现象，第一大奇迹现象业内互相之间很少开坐在一起的论坛和会，互相之间我不知道是视为竞争对手还是互相之间都不是竞争对手？第二件事情，大家都没有觉得这件事情上我把一张桌子做到现在不挣钱是特别丢人的事儿，你那挣钱了吗？

王宏波：我们在一线城市是挣钱的，二线城市不挣钱。

孙祥恕：今天联合办公里面，我是一个稍微特色的人，我是设计师出生，刚才谈到供给侧，供给侧是服务端的需求，作为设计行业，现在很多的设计行业面临真正的困境，是今年新上任的设计联盟的CEO，如果我们设计师仅停留在怎么样把设计做好，实际上是没有满足客户需求的。所以很多大型综合的设计机构已经在讨论，如何让设计撬动整个行业或者整个产业的资源了。所以我们现在把我原来的办公楼已经跟毛大庆合作，现在的办公楼里拿出一层做设计有关的产业。

姚长盛：对刚才的问题您怎么看？

孙祥恕：对我们来说不仅是工位，共享空间里头一个工位已经到5万了，但是简单的工位不是吸引大家来的主要原因，业主在我这里拿到的不是一个工位的资源，而是每天都有详细的互动。

姚长盛：有一句话叫做任何不以重资产为基础的轻资产都是耍流氓，轻资产上联合办公，一个改写字楼，还有一个公寓，公寓投的更明确一点，一算就能算清楚，所以你们俩是资本的宠儿，被宠爱得如何？

冯玉光：我想跟大家分享三点。第一这个市场到底有多大？大约全国有7300万套房子是闲着的，有2/3进入租赁市场，还有1/3没有进入租赁市场。我们做的主要是白领的市场，大约9000亿到1亿，这个市场有供给，有需求，套用今天的行话来说，缺点就是内容，年轻人拿出他们收入的1/3在租房子。我们做的时候跟前面两位一样，做常租公寓，就是二房东，在这个行业里面我们看到一个特点，所有的品牌公寓到今天为止还没有人实现盈利，所有的二房东毛利率都在40%以上。

第二，开发商做公寓这个里面可能碰到很多问题，我们知道的一是碰到人的问题，开发商的高管也好，员工也好，过去干的活儿都很高大上，干公寓这个活儿是伺候人的活儿，他不一定愿意伏下身子。二你的激励、绩效都没有。三过度装修，开发商做的基本都是集中式公寓，大约五到六年。ROE大约是1.2到1.4，如果做到五年到六年的回收期，就是0.2了，已经成重资产了。

第三，过去做开发商基本是承销思维，不管是买地还是倒地还是房子，一把卖掉，卖掉以后，赶紧把项目公司注册掉，别让业主找到我，但我们做公寓是把租客请进来，我们爷对爷的服务刚开始，是服务思维，刚才我们的话是以人为中心，这些都是开发商做公寓可能要交的学费。

我们最早是做水滴公寓也走了很多坑，两大问题解决不了，一所谓的资本的宠儿已经不是VC的宠儿了，怎么解决资本的问题？第二这个行业整体的标准化、规范化没人去做，二房东在做各自的打法，没有被提升，后来转型做水滴转家，做了一个互联网平台给二房东或者虚职业房东提供一个管理的工具。

刘小全：大家好！我叫刘小全，我现在在做的公寓名字叫函数公寓，函数公寓是一家比较年轻的创业公司。

姚长盛：你是从北京起步的？

刘小全：对。

姚长盛：你为什么要从北京起步？

刘小全：我本人是北漂。北京租房市场特别不规范，不标准化，很多中介、二房东或者小业主在里面做经营。这个行业是有机会的，是一个赛道，我说一个数据，在国内品牌公寓商的渗透率在市场上不到3%，但是在发达国家，比如说日本、美国、新加坡，这个数字都在30%以上。那美来对比，像纽约这种大都市，品牌公寓的占有率60%以上，但是在北京不到10%。中美两国的市场发展还是很有差距，国内有的已经做的比较大，大家都比较认可的像城市魔方，现在有一百多家开业了，大家认为他是行业的巨无霸，但是我认为还是起步阶段，包括城市魔方。一百个店是什么概念？一个店规模差不多一百到两百间房，一百家也就一万到两万。

姚长盛：你现在是什么定位？租给什么样的人？

刘小全：年龄上20-35岁之间，不带老人，不带小孩。这些人有个特点，大部分是90后，90年的现在26岁了，他们的生活环境跟我们都不太一样，他们条件更好，他们到大城市打拼的时候也更讲究。还有一些是85后，85后的原来可能租我们的房子租不起，现在收入高一些了。

在国内白领公寓这个行业产品和服务，没有人仔细的研究他是不是做产品，我们开业的几个项目都做的非常好，接近满租，但是别看我们接近满租的状态就做的非常好，只是这个行业普遍都很差，只是我们比普遍的做的稍微好一些。

我们也特别注重社区服务管理，现在很多人都讲要做社区，很多人也社区是个坑，这个黏性做起来代价很高，又不容易标准化，我们也看到了这一点，但是我们认为做社区是有价值的。在我们那很多年轻租户跟我们讲，说你们函数住了这么多年，为什么不组织一些活动？

对这种事情我特别有感觉，不太好，我当时租房的时候，偶尔有些互动是，我们一起交个水电费吧，一起交个网费的。所以第二个“1”是，我们所有的管家必须对租户每个星期产生一点互动。

姚长盛：水滴的定位再补充一下，联系电话。

冯玉光：我们现在做的叫公寓商、服务商，公寓做服务，用一个免费的SAAS系统，有PC端，有服务端。第二我们做金融，可以给公寓做服务，也可以给租户做服务。我们把运营经验做到SAAS里面去，产品化了。

姚长盛：客户从哪儿来？

冯玉光：第一个到58发数据，第二很多线上的社群，告诉他，告诉他有这个产品的试用。

姚长盛：在做这个赛道上面，哪一个问题解决是最关键的？有的说要做产品，有的说要做进，有的说要做产业，有的说要做社区，做联合办公最需要解决的问题是哪个？

王宏波：联合办公是一个很热的状态，但是联合办公还是一个需求和供给的矛盾问题，还需要一段时间的市场培育，这个是关键，现在的市场还没有到真正的爆发期。

姚长盛：联合办公先得证明自己比过去传统办公空间要好，这才行。我的意思，这事儿还没证明完呢。

王宏波：随着企业形态进一步的轻资产化，趋势是很明显的，但是大部分的企业还是有个思维转变和接受新产品的过程。

联合办公应该和众创空间区分开，联合办公不是面向初创企业的，面向至少是市场上10到20%的小微企业、中小企业，他们就是选择一种完全轻资产化的办公形式。创业企业首先把品质拉低了。

孙祥恕：这个问题我是这么理解，联合办公应该是一个共享经济，如果是共享经济应该有一个主题，这些人在这个主题之下大家共鸣，这才可以共享。

姚长盛：什么主题呢？

孙祥恕：比如我们的老楼就是影视产业，新楼就是设计，这些人在这联合办公，有一个席位的话，代表有一个点，但这个点只是一个面，而不是在这创业，而是把它当做公共资源共享的空间。

姚长盛：还能获得订单？

孙祥恕：对。

冯玉光：我用OOO，最难的SOP，就是标准化。第二个O，MOP，关键时刻用户言，把成本控制和用户体验变得平衡。互联网热潮上来之后，把用户捧得太高，但毕竟是生意。第三OB的能力，就是组织发展的能力，看了那么多创业公司之后，你的组织具有复制能力。大部分企业出了问题都是可能到了200人的时候去复制的时候的能力没有达到。组织发展能力，标准化能力，平衡成本用户体验的能力，这些我们都会逐步做到水滴管家的产品里，引领公寓运营商往这个方向走。

刘小全：很高兴跟大家分享公寓这个事情，今天的论坛我特别希望公寓运营商和房地产商、和金融机构多一些链接，现在公寓运营商都挺苦的，尤其是前期最典型，我们去找楼，大家知道四栋楼是怎么找过来的？前期四个楼都是我们扫楼扫出来的，楼房的来源我们比较有限制，但是大家看到，现在很多大国企或者地产开发商要讲供给侧改革了。第二金融这一块，之前几个项目都是我们自己投的，比较重，最近也在跟一些产业资本或者互联网金融平台在谈合作，未来的模式要走更轻的方式，我们专注做产品，以后所有的费用由资本来投，但是前提是我们把产品做得更好。