国 际 品 牌 住 区 的 打 造
——棕榈泉国际公寓设计随感
副总建筑师 彭璨云

　　棕榈泉国际公寓位于北京朝阳区农展馆南路朝阳公园南岸，南距CBD区、北距燕莎商圈仅2公里，建筑用地6.72公顷(含规划路代征地0.51公顷)，东西长298m，南北长227m，是略呈梯形的方块基地，总建筑面积33.87万m2。规划设计始2001年3月，工程分两期滚动开发，2004年底全部竣工，售房率达99%以上。其建筑品牌已享誉京城楼市，售价从开盘时的9400元/m2攀升至16000元/m2，基于出色的地理位置、环境、品质以及配套完善的设施，棕榈泉国际公寓已成为朝阳公园周边的领军项目，极大地促进了周边其他物业类型价值的提升，吸引了国内外特别是外籍商务人士的青睐，成为名副其实的“国际”公寓。其设计开发的成功应归结为以国际高品质社区生活植根中国的设计理念，得益于开发商与建筑师对其所处城市位置的理性思考，加上合理的规划手段与先进的建筑技术相结合，打造了真正意义上能与国际接轨的居住环境。
(一) 充分利用城市景观资源、凝炼现代住区设计理念的总体规划
　　朝阳公园是现今北京市最大的城市公园，以水景为公园主题，“棕榈泉”工程在规划设计中充分利用这一景观资源构建社区的景观环境，由于客户群体定位于CBD商务区白领和事业成功人士，在分析这一特殊消费人群的心理要求与小区所处的优越位置之后，开发商与建筑师都认为棕榈泉的规划除必须具备一般居住小区安全、安静、人车分流、环境优美的条件外，还必需兼顾这一特定群体的心理与生活方式特征，他们具有高文化素质和品味，对住所追求环境和品质，喜好有风格有个性的建筑，他们的生活方式与一般居民不同，在规划设计中建筑师要有扩大的环境总体观，充分利用城市给予的景观资源在总体规划中组织大、中、小的不同景观区域构建社区的特质环境，以满足他们在居住休闲的同时进行商务活动的需求，充分的公共活动与交流空间和具文化品味的住区环境都是他们所需要的。为此，在总体布置上摒弃了一般居住区的组团围合式的方案，采用沿周边错列布置建筑把绿地集中在中部营造一个具规模、有品味、有文化主题的中央庭园的布局能更切合他们的需要。由此规划了位于小区中心部位的面积为2.8公顷的中央庭园和1.2万m2的棕榈泉会所以及各个公寓首层架空大空间的公共活动场所，为这些人士提供了不同于一般社区的特质环境。在用地北侧面对朝阳公园的最好视线部分规划了四幢塔式公寓和两幢板式公寓，同时将其他五栋公寓围绕区内的中央庭园布置，每个公寓都有赏心悦目的景观环境，内部的景观又能与外部城市景观渗透融合，成为享有尊贵地段的高档社区独有的特质环境。规划充分体现人性化的设计理念。沿小区周边布置了外环的车行(兼消防)通道，机动车全部在地下停车，只有不足3%的少量地面停车；各公寓围绕主题为“棕榈泉”的中央庭园布置，每幢公寓的首层不安排住户，全部用以布置大堂和便于交流的公共活动空间；大堂既有面向主环路的入口又有面向中央庭园的出入口，首层空间开敞层高达6.3米(含2米左右设备转换层)，面向中央庭园有通透的玻璃窗，视线通透，庭园的景色随时映入眼帘，庭园内只有人行步道，芳草茵茵，绿树成荫，环境优雅、静谧，既适合居住的儿童和老人游玩散步，又适合漫步交谈闲赋，可在不经意的轻松环境里进行商务交流。道路与交通布置方面为方便出行接近小区南北出入口处各布置两个通往地下停车库的机动车道，既便在外围车行道上也只有很少的行车，保证居住环境的安静、安全。物业管理中心设在小区东侧与小区变电所合并设置，并在物业中心地下空间内设计了为保安、物业管理人员及为住户家政服务的褓姆宿舍用房及食堂。由于可在邻近的学校就读，经教育部门批准小区只建造一个6～8班的幼儿园，按照国际通行的标准模式设计(目前以已与伊顿公学国际双语幼儿园达成协议合作办学)。配套商业——棕榈泉生活广场集中布置在用地西侧，面临西大望路，运用生活空间的理念设计独特休闲广场，向居住小区的居民和消费者呈现一个轻松舒适的家居式购物环境与邻里式生活家居服务的场所。此外1.2万m2的会所——棕榈泉国际俱乐部设有各种休闲健身娱乐设施及餐饮空间和可以举行大型商务活动的多功能厅。整个小区规划以完整的配套吸引了国际国内人士尤其是商界人士的喜爱。
(二) 极富特色的中央庭园景观设计
　　为了获得高品味而优雅的居住环境，开发商特聘著名的贝尔高林景观设计香港公司担纲中央庭园的景观设计。结合北京市规划对绿地指标的要求和贝尔高林公司对庭园地形标高起伏变化的构思，我们把位于中央庭园下的地下停车库设计成外围为两层内圈为一层但可以立体停车的两个不同高度，使园林绿化有不同的覆土厚度，在靠近地下会所南部游泳馆的部分挖空设计了一个长80多米，宽20米左右的下沉广场，不仅满足了绿地指标，造就了一个地形绵延起伏的地势来获得富于变化的景观，还给位于会所地下二层的游泳馆带来灿烂的阳光。庭园为欧式古典风格，平面构图是一条鲜明的贯穿南北的景观轴线，它从北侧主要入口的特色水景开始，通过环廊、玻璃拱顶的会所大堂，堂前的倒影水池、花园平台到下沉广场的水景，沿叠落的水渠和大台阶又上升到轴线的制高点——中心凉亭，最后延伸至栈桥又慢慢归落至南部庭园的控制标高。根据建筑的布置情况，把庭园分为东北、西北、东南、西南四个特色景区，不同的覆土厚度配置形态各异的树木花卉，不同的庭园小品建筑呈现出浓郁的文化氛围。庭园内有草坪、林地、沟壑、蜿蜒的水系、曲折的步道，建筑小品精致，尺度适宜，自然情趣与人文景观结合，突显了贝尔高林公司构思高超的景观设计水平。庭园标高比公寓建筑的首层高出几十公分，草地漫坡直至公寓建筑勒脚下，为人们营建了一个优雅的居住环境。 11个公寓以塔式为主，围绕中央庭园布置的每个公寓都能共享这优美的环境，位于北侧的住户向北可以饱览四季变幻的朝阳公园景色，向南可以看到中央庭园的景观，南面的住户也能透过塔楼间的间距看到隔路相望的朝阳公园的水景，内外多重景观渗透融合构成了本区的景观特质。在整个开发建设过程中园林的建设跟随公寓的建设滚动同步开发，2003年在一期工程4个公寓建成入住的同时，同侧园林随之竣工投入使用，部分会所也同时建成，先期入住的客户同时享受到园林给予的优美环境和必要的生活服务，这是棕榈泉国际公寓在开发建设中不同其他社区的成功之处。
(三) 多种“健康”户型设计和公寓的人性化公共空间
　　规划策划之初对小区11幢高层住宅设计了四种基本楼型、13种基本户型，虽然在追求土地开发效益的上开发商是寸土必争，但绝不以牺牲住户的景观和日照为前题，在户型设计中经过多次推敲做到户户朝阳，最大可能地做好住户室内的日照与通风环境。楼型为一梯二户、三户和四户的独塔或板楼，首层不设住户以避免外界对居住的干扰，标准层户数的控制使每户至少有2～3个方向的外墙，便于获取阳光和开启外窗，户型最小有110 m2和121m2两室两厅，主力户型为160m2～200m2的三室两厅户型。平面大户型建筑面积在330m2左右，后来在顶部增加了少量跃层特大户型，300m2以上的大户型比例总的控制在10%以内。不论何种户型在平面布局上都是大起居大主卧，主要房间面向景观最好的方向，房间开有低窗台的平开窗或飘窗，尤其是外挑50cm的大飘窗，既扩大了室内空间感赢得了可利用的空间，又获得了宽敞的视野，跃层户型更是通过高达两层的外窗把朝阳公园的景色一览无余地尽收眼底，卫生间的数量即便是小户型也至少有2个卫生间，大户型还设计了“景观浴室”。户型内卫生间虽多但布置紧凑。对面积有所控制。多数户型设有一个多功能小空间用以放置空调室内机组兼做储存、洗衣或做褓姆用房，对不愿在户内接受住宿褓姆的客户可租用物业中心专设的褓姆宿舍。这些设计细节迎合了目标客户群体的需要。为了便于出行，公寓地下一层和位于中央庭园下的地下车库全部连通，存车达1277辆的大型地下停车库内开有带形景观窗，园林中的清新空气乃至一缕阳光都能改变地下车库的沉闷感换来舒适的心情，从车库进入公寓地下电梯厅前的过厅上方在首层楼板上通过结构板的开洞与首层大堂空间通透，在这里布置有栽种棕榈树的喷泉、水池和其它小品，形成立体景观，棕榈泉的文化主题通过上述手法在每个公寓都有体现。人性化的设计理念还体现在其它公共空间的设计中，公寓标准层的电梯厅也开有可观赏公园景色的低窗台外窗，既可起到消防排烟的作用还可以缓解人们等候电梯时的焦急心情；每个公寓除了两台客梯外还设有一台服务电梯(兼作消防电梯)，避免了日常运输垃圾、物品对乘梯人的干扰。标准最高的2#、5#两个公寓还设计了观景电梯，这些设计细节体现了对人性的关怀和住区环境的档次受到客户的欢迎。我们在居住建筑设计中，并不推崇过高的设计标准和设施，但通过“棕榈泉”项目的设计认识到建筑师应根据用户人群的心理需求进行规划和设计，“棕榈泉国际公寓”这个在城市位置独特的居住社区，这种高标准的设计满足了目标客户群的需要，因而赢得了市场。
(四) 功能多样，设施齐全的高档会所提升了住区的品质
　　当今小区会所的设计已普遍代表着本区的层次，是住区品质的体现也是住区文化的标志，规划条件对“棕榈泉”的容积率有严格的限制，开发商为了把更多的地上面积去建造可以卖钱的住宅，因此总体规划中我们把会所布置到地下，其位置靠近主出入口便于出入和对外使用。对这座具有相当规模、功能繁多、设施齐全的大型地下会所必须从设计上改善它的使用环境提升它的环境品质，减少和消除地下建筑的封闭沉闷感，为此构思了有玻璃穹顶的大堂，大堂的楼电梯直通地下二层形成与外界空间流动的中庭空间设计，结合游泳馆的布置南侧设计了与中央庭园相通的下沉广场，通过这两个手段引入了蓝天白云和阳光、地下建筑沉闷的空间感一扫而空。室内用了较多的玻璃隔断墙来分隔空间，视线通透，可以看到游泳馆内的棕榈树和下沉广场的潺潺流水，人虽身居地下却没有在地下建筑内的感觉。会所内根据性别分别设男女健身房、舞蹈室，除了游泳、健身、桑拿、棋牌、美容美发、餐饮外，“棕榈泉”会所还有图书吧、雪茄屋、红酒吧、SPA水疗等设施，面积约400m2的多功能厅还可以举行较大规模的各种活动。整个会所分为11个防火分区，消防及水暖电专业的设计都较为复杂，配合开发商对功能的不断调整变化，我们前后做了五版施工图后才修成正果。
(五) 建筑风格与立面造型设计
　　对于棕榈泉国际公寓的建筑造型与立面风格也是在分析了特殊客户群的心理偏好后确立的，他们长期来往于国内外各大城市，文化素质与生活方式不同于一般群体，建筑文化与业态必须与他们的喜好有效结合，新古典、后现代是他们比较崇尚的风格。为了恰如其分地表达典雅的欧式古典风格与现今高科技时代的现代风格的结合，特别是建筑物顶部与城市天际线连接部分的设计，在多次未得到满意方案的情况下开发商特聘请新加坡DP事务所参与了立面方案的设计，创意了以蓬勃向上生张的棕榈树叶片特征的顶部造型给建筑物一种富于动态的张力，获得了各方的首恳，在施工图设计中我们调整了顶部装饰造型的高度与比例，以最节省造价的框架填充墙加上局部GRC花饰的构造方式完成了建筑物顶部外型的塑造。立面上通透的略呈蓝灰色的玻璃窗与米白色的面砖饰面墙加上白色涂料的横向与竖向的装饰线，使建筑立面丰富而细腻，首层有典雅柱饰、拱卷与拱顶石加以黑色的金属铁艺窗及栏杆，把现代与古典风格融于一体，明快的建筑色彩使高大建筑物显得轻盈飘逸，减少了对城市道路的压迫感。建筑体型高耸挺拔呈现出一种向上生长的趋势，底部三层是较深的驼红色干挂石材使建筑有稳定的基座。朝阳公园为住区提供了天然的美丽画面，建筑物也为城市与公园勾画了独特的身影和流动的城市天际轮廓线。
(六) 先进的设计技术与建筑技术的运用
　　“棕榈泉”11个公寓住宅中的9幢是超过高层框支剪力墙结构设计规范的27～30层的高层建筑，高度从90m～99m左右不等，它们包围着4.6万m2的地下车库和地貌复杂的中央庭园，公寓楼层的大开间剪力墙结构在首层转换为框架梁柱，首层层高高达6.3m与9.45m(2#、5#公寓)又开有与地下一层空间相通的大洞口，最长的柱子长达12.85m，一般的柱子也近10m长，结构在底层采用了型钢砼柱，上部大开间的剪力墙间距都有八九米左右，每种类型的公寓都必须通过国家抗震专家组的审查，公寓结构设计的用钢量达到了80.5kg/m2的先进指标；两幢标准最高也是高度最高的2#、5#公寓板式公寓是外保温贴磁砖的外饰面，设计正确选用了无空腔体系柔性渐变的外保温构造方案，满足了开发商既要磁砖饰面又要结构不设伸缩缝的苛刻要求；2.8公顷的中央庭园周围几乎全被地下建筑所包围，对中央庭园采用了虹吸排水系统的技术把庭园内的雨水经过地下车库排向外围的综合管纲系统，因而降低了地下一层车库的层高，节省了造价；对低于地下水位的下沉广场采用了旋喷桩止水帷幕与反泸层结合的排水方案解决抗浮与排水问题；2.9m层高的公寓由于开发商对室内风管下部必须保证2.4m净高的要求使结构与暖通设计也打破了常规……。上述先进的设计与建筑技术材料的运用为实现设计理念提供了条件。当今有眼力的开发商往往对建筑师和工程师提出了许多比较苛刻的新要求、新想法，并往往在施工过程中要求进行设计修改，边设计边施工的情况几乎充斥于“棕榈泉”工程的整个建设过程中，正是由于我们与开发商有创品牌的共识，使我们在设计中克服了许多困难，为追求“完美”不断地进行探索与设计修改直至竣工，期间我们锻炼了一支能适应市场变化的设计队伍，同时在艰苦的创建过程中体会到成功的喜悦和创作的艰辛。

住宅经济技术指标 占地面积： 6.7823公顷(其中代征地0.51公顷) 总建筑面积： 338764.31 m2 其中：住宅面积： 260097.5 m2 公建面积： 76444.86 m2 容积率： 3.64 总户数： 1277户 总人口： 3575.6人 建筑层数： 30层 建筑密度： 0.20 绿化率： 0.42 (覆土2m以上) 道路面积： 0.25 停车数： 地 上： 40辆 地 下： 公 寓：1402辆 社会停车：116辆

工 程 档 案 设计单位：北京维拓时代建筑设计有限公司 建设地点：朝阳区农展馆南路 竣工时间：2004年12月 主要设计单位/人： 建筑设计：北京维拓时代建筑设计有限公司 建筑专业：彭璨云、江海鸿、王 宇、陈 爽 结构专业：李洪求、李 辉 给排水专业：莫树华 暖通专业：汪 涌 电气专业：杨春丽 新加坡DP建筑事务所参与立面方案设计 景观设计：贝尔高林景观设计香港有限公司 室内设计：香港GIL室内设计公司